Главная / / Оценка недвижимости

Оценка недвижимости

Виды объектов недвижимости

К объектам недвижимости относятся земельные участки и все то, что может использоваться по своему назначению только в неразрывной связи с землей (ключевым признаком объектов недвижимости является их физическая не перемещаемость), в том числе:

  • Земельные участки (для садоводства, под ИЖС, сельскохозяйственного, промышленного и городского назначения);
  • Участки недр (месторождения полезных ископаемых, предоставляются в пользование в виде горного отвода или геологического отвода);
  • Многолетние насаждения (искусственные многолетние насаждения: плодово-ягодные насаждения, озеленительные и декоративные насаждения улиц, дворов, ботанических садов);
  • Инженерные сооружения (водопроводы, газопроводы, канализационные коммуникации, линии средств связи);
  • Сооружение транспорта (автостоянки, паркинги, гаражи, объекты технического обслуживания транспорта);
  • Объекты незавершённого строительства;
  • Жилая недвижимость (коттеджи, комнаты и квартиры, дачные жилые постройки);
  • Коммерческая недвижимость (склады, торговые, офисные здания и помещения, гостиницы);
  • Промышленная недвижимость (фабрики, заводы, комбинаты);
  • Элементы благоустройства территории (декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, различные виды оформления, в том числе фасадов зданий, строений, сооружений, малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные строения и сооружения, информационные щиты и указатели).

Цели оценки недвижимости

В компании накоплен многогодовой опыт оценки объектов недвижимости, которая проводилась оценщиками компании для самых различных случаев, в том числе:

  • Оценка объектов недвижимости при совершении сделки их купли-продажи (оценка недвижимости особенно востребована при реализации объектов ниже остаточной их стоимости, а также при сделках между взаимозависимыми лицами);
  • Оценка объектов недвижимости при передаче их в качестве взносов в уставные капиталы предприятий с разными организационно-правовыми формами;
  • Оценка объектов недвижимости безвозмездно полученных или обнаруженных в ходе инвентаризации при постановке на балансовый учет предприятий;
  • Переоценка восстановительной (балансовой) стоимости зданий и сооружений в составе основных средств предприятия;
  • Оценка объектов, входящих в состав укрупненной инвентарной единицы недвижимости, с целью разукрупнения её балансовой стоимости и принятию к учету самостоятельных разукрупленных объектов (в составе одной инвентарной единицы иногда находятся объекты, предназначенные для определенных самостоятельных функций: здания, сооружения, оборудование, передаточные устройства, имеющие разный срок полезного использования; Данная работа позволяет вести достоверный бухгалтерский и налоговый учеты, планирование и проведение текущих и капитальных ремонтов, списание и замену объектов уже с реальными сроками полезного использования);
  • Оценка объектов недвижимости при оценке бизнеса (оценка недвижимости при оценке долей в уставном капитале, пакетов акций, паев);
  • Оценка объектов недвижимости в составе имущества ликвидируемого предприятия (оценка недвижимости в ходе проведения процедур при банкротстве);
  • Оценка объектов недвижимости в ходе исполнительного производства (оценка объектов должника, на которое обращается взыскание);
  • Оценка объектов недвижимости при кредитовании под залог (ипотека объектов недвижимости);
  • Оценка объектов недвижимости при их страховании (страховая защита действует только в пределах рыночной стоимости застрахованного объекта);
  • Оценка объектов недвижимости для подтверждения активов страховых компаний;
  • Оценка арендной платы при передаче недвижимости в аренду (оценка права пользования объектами недвижимости);
  • Оценка объектов недвижимости при наследовании;
  • Оценка объектов недвижимости при разделе (раздел, развод или раздел партнерства);
  • Оценка объектов недвижимости при разрешении всевозможных споров о ее стоимости (для целей разрешения споров, в том числе в рамках судебного разбирательства, мы рассчитывали, стоимость как самой недвижимости, так и стоимость восстановительного ремонта и размера материального ущерба, нанесенного недвижимости различными авариями: заливом, пожаром и т.п.).

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Факторы, влияющие на величину стоимости недвижимости

На величину стоимости объектов недвижимости оказывают влияние следующие факторы:

1.  Гражданские права на объекты недвижимости (цена 2-х идентичных объектов недвижимости может различаться, т.к. происходит оценка не самого объекта недвижимости, а гражданских прав на данный объект, например: полное или долевое право собственности, право пожизненное наследуемое владение, ограниченного пользования, безвозмездного срочного пользования, краткосрочной или долгосрочной аренды и т.д.)

2.  Площадь объектов недвижимости (на рынке недвижимости прослеживается обратная зависимость цены 1 кв. м в зависимости от общей площади: чем больше площадь объекта, тем меньше удельная цена 1 кв. м общей площади).

3.  Тип (жилые и нежилые, по типовым и индивидуальным проектам, встроенное помещения и отдельно стоящие здания);

4.  Архитектурные особенности (архитектурный стиль существенным образом влияет на общественную значимость и престиж всего объекта);

5.  Месторасположение (расположение в зависимости от удаления от центра, от основных транспортных магистралей, от станций общественного транспорта, от выхода на красную линию, этажа, от характера ближайшего окружения);

6.  Техническое состояние (величина накопленного износа, состояние и качество внутренней и внешней отделки);

7.  Инженерное обеспечение (наличие или отсутствие отопления, электричества, водоснабжения, канализации и др. инженерных коммуникаций);

8.  Ликвидность (время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости);

9.  Многие другие факторы.

Наша практика оценки объектов недвижимого имущества

За время многолетней профессиональной работы нашей компании оценка объектов недвижимости всегда была и остается самым востребованным видом услуг.

При составлении отчета об оценке оценщики компании сначала определяют, затем анализируют тот сектор рынка недвижимости, к которому относится объект оценки; проводят обследование объекта оценки; проводят необходимые исследования и анализ; выявляют факторы, влияющие на величину его стоимости; подбирают подходы к оценке; осуществляют необходимые расчеты, на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяют итоговую величину стоимости объекта оценки.

Огромный практический опыт (более 16 лет) и профессиональный уровень подготовки оценщиков компании (3 оценщика компании имеют квалификационные аттестаты по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»), а также выходной контроль качества всех отчетов методистом-оценщиком компании, позволяют выпускать Отчеты по оценке объектов недвижимости с гарантией их соответствия Федеральным стандартам оценки и Федеральному закону об оценочной деятельности в Российской Федерации, что также подтверждается положительными экспертными заключениями саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) на Отчеты по оценке недвижимого имущества.

За последние 2 года нашей деятельности саморегулируемыми организациями оценщиком было выдано около 100 положительных экспертных заключений на Отчеты, выполненные компанией по оценке объектов недвижимости. В основном компанией направлялись в СРО на экспертизу (для подтверждения стоимости, определенной в Отчете, включая проверку Отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности) Отчеты, выполненные для целей оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельных участков и объектов капитального строительства), а также для подтверждения активов страховых компаний (активы страховых компаний в основном были представлены земельными участками и нежилыми зданиями).

Мы готовы для Вас в кратчайшие сроки провести оценку любых объектов недвижимости для любых целей на высоком профессиональном уровне.