Оценка земли

Основные понятия о земле

С момента вступления в XXI век земельная реформа перешла в практическую фазу - переход к рыночным отношениям.

Объектами земельных отношений согласно Земельному кодексу являются:

земля как природный объект и природный ресурс;
земельные участки;
части земельных участков.

Земельный участок — часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу.

Земля является объектом недвижимости, причём любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей.

Приобретение прав на земельные участки

Земельный участок может находиться либо в частной собственности, либо в государственной собственности, либо в муниципальной собственности.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником, в том числе:

- на праве постоянного (бессрочного) пользования,

- на праве пожизненного наследуемого владения,

- на праве ограниченного пользования чужим участком (сервитут),

- на праве аренды,

- на праве безвозмездного срочного пользования.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, распоряжаться такими участками они также не могут. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретённое гражданином до введения в действие Земельного Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на таком праве, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Состав земель в Российской Федерации

Земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Цели оценки Земельных участков

Оценка земельных участков производится с целью выявления их рыночной или иной стоимости, и может потребоваться в следующих ситуациях:

Для определения выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
При невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка;
При приватизации земельных участков;
При переуступке долговых обязательств,
При купле-продаже,
При передаче в аренду или доверительное управление,
Для залога (ипотеке) при кредитовании,
При мене, передаче на условиях договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивенцем,
Для внесения в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юридических лиц;
При разрешении споров о стоимости земли;
Для определение размера налога в случае дарения;
При оформление страховки на недвижимость;
Передача по наследству;
При оспаривании прав на владение землей;
Раздел совместно нажитого имущества;
Для обоснования инвестиционных проектов, бизнес-планов и предпринимательских рисков;
Для удовлетворения претензий в результате действий, наносящих ущерб гражданам и юридическим лицам;
При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.
и др.

Виды стоимости земельных участков

В настоящее время можно выделить следующие виды стоимости земельных участков:

Рыночная стоимость земельного участка;
Кадастровая стоимость земельного участка;
Нормативная цена земли.

Рыночная стоимость земельного участка

Согласно Земельному кодексу РФ рыночная стоимость земельных участков определяется оценщиками в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности в РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ, согласно которому рыночная стоимость содержит понятие «вероятной цены» сделки, т.е. неотделимое от процесса оценки свойство ее неопределенности.

Под оценкой рыночной стоимости земельных участков подразумевается оценка прав, возникающих в рамках земельных правоотношений, которые принято разделить на две основные группы:

право собственности на земельные участки;
права владения и пользования земельными участками, в том числе: аренда земельных участков, постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), безвозмездное срочное пользование земельными участками.

Оценка рыночной стоимости земли — эта услуга, предоставляемая нашей компанией, в настоящее время весьма актуальна в связи с активностью рынка земли и реформами законодательств по земле. Особенно активно за оценкой рыночной стоимости земли обращаются лица, заинтересованные в снижении налога на землю, с целью оспаривания кадастровой стоимости земли в комиссии или судебном порядке.

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка является базой для расчёта земельного налога, а также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Под кадастровой стоимостью земельного участка понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки его рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного земельного участка в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость, определяемая методами массовой оценки, не учитывает индивидуальные характеристики, ограничения и обременения на объекты оценки, за исключением ограничений и обременений, установленных в законодательном порядке на федеральном или региональном уровне. Данные причины могут существенно повлиять на реальную стоимость объекта оценки.

В случае несогласия с кадастровой стоимостью своего земельного участка, лица, чьи права затрагиваются, могут обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и/или в суд общей юрисдикции для оспаривания его кадастровой стоимости, с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Нормативная цена земли

Понятие нормативной цены земли дано в Законе РФ «О плате за землю».

Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством РФ. Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, в целях уплаты земельного налога следует применять нормативную цену земли.

Наша компания имеет огромный опыт в сфере оценки рыночной стоимости земельных участков для самых разных целей, в том числе для целей перечисленных в настоящей статье. В частности, мы предоставляем услуги по оценке рыночной стоимости земельных участков с целью оспаривания их кадастровой стоимости (выдано более 60 положительных решений комиссий по отчетам, составленных для наших Заказчиков).