Оценка земли
Основные понятия о земле
С момента вступления в XXI век земельная реформа перешла в практическую фазу - переход к рыночным отношениям.
Объектами земельных отношений согласно Земельному кодексу являются:
- земля как природный объект и природный ресурс;
- земельные участки;
- части земельных участков.
Земельный участок — часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу.
Земля является объектом недвижимости, причём любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей.
Приобретение прав на земельные участки
Земельный участок может находиться либо в частной собственности, либо в государственной собственности, либо в муниципальной собственности.
Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником, в том числе:
- на праве постоянного (бессрочного) пользования,
- на праве пожизненного наследуемого владения,
- на праве ограниченного пользования чужим участком (сервитут),
- на праве аренды,
- на праве безвозмездного срочного пользования.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, распоряжаться такими участками они также не могут. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и местного самоуправления.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретённое гражданином до введения в действие Земельного Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на таком праве, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.
Состав земель в Российской Федерации
Земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Цели оценки Земельных участков
Оценка земельных участков производится с целью выявления их рыночной или иной стоимости, и может потребоваться в следующих ситуациях:
- Для определения выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
- При невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка;
- При приватизации земельных участков;
- При переуступке долговых обязательств,
- При купле-продаже,
- При передаче в аренду или доверительное управление,
- Для залога (ипотеке) при кредитовании,
- При мене, передаче на условиях договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивенцем,
- Для внесения в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юридических лиц;
- При разрешении споров о стоимости земли;
- Для определение размера налога в случае дарения;
- При оформление страховки на недвижимость;
- Передача по наследству;
- При оспаривании прав на владение землей;
- Раздел совместно нажитого имущества;
- Для обоснования инвестиционных проектов, бизнес-планов и предпринимательских рисков;
- Для удовлетворения претензий в результате действий, наносящих ущерб гражданам и юридическим лицам;
- При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.
- и др.
Виды стоимости земельных участков
В настоящее время можно выделить следующие виды стоимости земельных участков:
- Рыночная стоимость земельного участка;
- Кадастровая стоимость земельного участка;
- Нормативная цена земли.
Рыночная стоимость земельного участка
Согласно Земельному кодексу РФ рыночная стоимость земельных участков определяется оценщиками в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности в РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ, согласно которому рыночная стоимость содержит понятие «вероятной цены» сделки, т.е. неотделимое от процесса оценки свойство ее неопределенности.
Под оценкой рыночной стоимости земельных участков подразумевается оценка прав, возникающих в рамках земельных правоотношений, которые принято разделить на две основные группы:
- право собственности на земельные участки;
- права владения и пользования земельными участками, в том числе: аренда земельных участков, постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), безвозмездное срочное пользование земельными участками.
Оценка рыночной стоимости земли — эта услуга, предоставляемая нашей компанией, в настоящее время весьма актуальна в связи с активностью рынка земли и реформами законодательств по земле. Особенно активно за оценкой рыночной стоимости земли обращаются лица, заинтересованные в снижении налога на землю, с целью оспаривания кадастровой стоимости земли в комиссии или судебном порядке.
Кадастровая стоимость земельного участка
Кадастровая стоимость земельного участка является базой для расчёта земельного налога, а также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Под кадастровой стоимостью земельного участка понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки его рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного земельного участка в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость, определяемая методами массовой оценки, не учитывает индивидуальные характеристики, ограничения и обременения на объекты оценки, за исключением ограничений и обременений, установленных в законодательном порядке на федеральном или региональном уровне. Данные причины могут существенно повлиять на реальную стоимость объекта оценки.
В случае несогласия с кадастровой стоимостью своего земельного участка, лица, чьи права затрагиваются, могут обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и/или в суд общей юрисдикции для оспаривания его кадастровой стоимости, с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Нормативная цена земли
Понятие нормативной цены земли дано в Законе РФ «О плате за землю».
Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством РФ. Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.
Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, в целях уплаты земельного налога следует применять нормативную цену земли.
Наша компания имеет огромный опыт в сфере оценки рыночной стоимости земельных участков для самых разных целей, в том числе для целей перечисленных в настоящей статье. В частности, мы предоставляем услуги по оценке рыночной стоимости земельных участков с целью оспаривания их кадастровой стоимости (выдано более 60 положительных решений комиссий по отчетам, составленных для наших Заказчиков).